Habiter à Genève: comprendre le marché du logement genevois

Contexte: un marché immobilier en crise à Genève?

Le marché du logement genevois est réputé en crise depuis plusieurs années. En effet, Genève est une ville très attractive dont la population augmente fortement et rapidement. De nombreux projets immobiliers fleurissent certes dans l’ensemble du canton, mais l’offre de logements augmente moins vite que la population. En conséquence, le nombre de logements libres (soit la différence entre le nombre de logements et le nombre d’habitants) diminue chaque année. Résultat: en 2024, Genève enregistre moins de 0,5% de logements vacants.

Dans ce marché immobilier durement régi par la loi de l’offre et la demande, la pénurie de logements entraîne immanquablement une hausse des loyers. Malheureusement les revenus de la population n’augmentent pas au même rythme et les plus modestes rencontrent des difficultés supplémentaires pour payer leur loyer. S’il est difficile de trouver un logement à Genève, il est encore plus difficile de trouver un logement abordable pour les revenus modestes. C’est pourquoi l’on parle de crise de l’immobilier.

Dans cette situation, de nombreux abus se développent sur le marché de la location. Si vous souhaitez habiter à Genève, il faut rester vigilant et ne pas accepter le premier logement venu dans des conditions inacceptables. C’est pourquoi il est important de comprendre le fonctionnement du marché, notamment les types de logements qui le composent et ses acteurs.

Bon à savoir: si votre objectif premier est de trouver un travail à Genève, vous n’êtes pas obligé de vous y installer. Vous pouvez aussi habiter du côté français de la frontière et travailler du côté suisse: vous serez alors un travailleur frontalier.

 

Habiter à Genève: les différents types de logements

Les types logements proposés à la location sont très variés à Genève. On retrouve classiquement les logements privés et les logements sociaux, mais il existe aussi de nombreux dispositifs intermédiaires qui s’adressent à d’autres catégories de la population.

Habiter à Genève dans un logement privé: attention aux prix!

Les logements privés sont détenus par des propriétaires privés qui fixent librement le prix des loyers. Le Code des obligations suisse prévoit quelques règles pour encadre les prix, notamment pour éviter les loyers dits abusifs (lorsque le rendement du bien est excessif par rapport à ses caractéristiques). Mais la loi laisse tout de même une grande liberté aux propriétaires, qui peuvent se permettre de fixer des prix relativement élevés dans le contexte de crise du marché. Les loyers des logements privés sont donc souvent parmi les plus élevés à Genève!

Bon à savoir: en tant que locataire, vous pouvez contester le loyer initial du bien jusqu’à 30 jours après réception des clés si vous estimez que le loyer a été fixé de manière abusive.

Bon à savoir n°2: pour les baux longs (supérieurs à 5 ans), le prix du loyer est souvent indexé à l’indice suisse des prix à la consommation. En d’autres termes, votre loyer augmente avec l’inflation!

Habiter à Genève dans un logement social: un accès difficile

À Genève, les logements sociaux sont détenus par la Ville de Genève alors qu’ils sont détenus par des bailleurs sociaux en France. Ce fonctionnement permet aux autorités de choisir plus finement les locataires qui y habitent et de fixer elles-mêmes les loyers selon plusieurs critères. La Ville de Genève possède ainsi plus de 5’000 logements dont 90% sont destinés au logement social. Le prix des loyers est fixé selon plusieurs critères:

• Le revenu, l’objectif étant de proposé des loyers bas aux revenus modestes,

• La fortune (c’est-à-dire le capital), pour une meilleure compréhension des profils financiers,

• Le taux d’occupation, ce critère étant crucial dans un contexte de pénurie de logements,

• Les caractéristiques du logement et de l’immeuble.

Les logements sociaux sont les moins chers du marché de l’immobilier genevois, mais ils ne sont accessibles qu’à un nombre réduit de personnes, les critères de sélection étant très stricts. Beaucoup de personnes souhaitant habiter à Genève se tournent donc vers les logements privés, dont les loyers sont beaucoup plus élevés, sans savoir qu’il existe des solutions intermédiaires.

Les logements de la Ville de Genève à loyer libre

Tous les logements détenus par la Ville de Genève ne sont pas destinés au logement social: 10% d’entre eux sont des logements à loyer libre. Le prix du loyer est ainsi fixé selon les dispositions du Code des obligations, comme pour les logements privés.

Cependant, les logements à loyer libre de la Ville de Genève conservent une vocation sociale. Les prix des loyers sont moins élevés que ceux du privé (les loyers ne sont jamais excessifs), mais ils sont plus élevés que ceux des logements sociaux. Ces prix n’étant pas fixés selon les règles du logement social, ils laissent une certaine flexibilité à la Ville dans la gestion de son parc immobilier.

Les logements de la Ville de Genève à loyer libre s’adressent donc plutôt aux revenus modestes intermédiaires. Les autres critères de sélection des locataires sont d’ailleurs moins stricts que pour les logements sociaux. Cependant, le nombre de ces logements reste assez réduit et ils sont très demandés, il n’y en a pas pour tout le monde.

Habiter à Genève dans un logement subventionné: des loyers plus abordables

Les logements subventionnés sont détenus par des propriétaires privés mais encadrés par l’État de Genève et réservés aux revenus modestes. En fait, les propriétaires touchent des subventions (par exemple sous forme d’avantages fiscaux) pour modérer le prix des loyers. L’État de Genève n’est donc ni propriétaire ni gestionnaire des logements. On distingue:

• Les Habitations Bon Marché (HBM): réservé aux revenus les plus modestes, elles sont principalement détenues par les fondations immobilières de droit public.

• Les Habitations à Loyer Modéré (HLM): destinées aux revenus modestes, elles peuvent aussi être détenus aussi par des propriétaires particuliers.

• Les Habitats Mixtes (HM) qui fonctionnent un peu différemment: le locataire paie un loyer normal au propriétaire et reçoit une subvention de l’État (comme une aide au logement, mais encadré par les mêmes dispositifs que les HBM et HLM).

Bon à savoir: les aides aux propriétaires des HBM et HLM  (subventions, avantages fiscaux) diminuent avec le temps et les loyers progressent d’autant pour compenser le manque à gagner des propriétaires. En d’autres termes, le prix initial du loyer n’est pas pérenne: il augmente dans le temps.

 

Habiter à Genève: les différents acteurs de l’immobilier

Le marché de l’immobilier genevois regroupe beaucoup de professionnels différents. Si l’on retrouve un certain nombre de métiers bien connus en France, comme les agences immobilières, d’autres sont de véritables particularités locales.

Les agences immobilières classiques à Genève

Si vous souhaitez habiter à Genève, votre premier réflexe sera peut-être de vous tourner vers une agence immobilière. Les agences immobilières genevoises fonctionnent à peu près de la même manière que les agences immobilière en France. Elles servent ainsi d’intermédiaires lors de:

• La vente de biens immobiliers, entre un ancien propriétaire et un nouveau,

• La location de biens immobiliers, d’un propriétaire à un locataire.

Mais les agences immobilières ne sont pas seuls acteurs du marché de l’immobilier genevois à pourvoir vous accompagner dans votre projet d’habiter à Genève.

Les régies immobilières: des interlocuteurs privilégiés pour habiter à Genève

À Genève, les régies immobilières s’occupent de la gestion locative de biens immobiliers pour le compte des propriétaires. En ce sens, elles ressemblent aux syndics de copropriété en France. Mais il y a cependant une différence de taille: c’est souvent auprès des régies que s’effectuent les visites et les dépôts de dossiers dans le cadre de la location d’un bien immobilier.

Bon à savoir: les régies immobilières font donc partie de vos interlocuteurs principaux si vous souhaitez habiter à Genève, autant lorsque vous recherchez un logement qu’une fois que vous y êtes installé.

Les agences de relocation: s’installer à Genève en toute sérénité

Les agences de relocations proposent des services spécialisés et complets pour les expatriés et les nouveaux arrivants qui souhaitent habiter à Genève. Elles peuvent donc vous accompagner de A à Z lors de votre installation dans une nouvelle ville, y compris à Genève où elles sont très répandues.

En général, les agences de relocations vous aident à trouver un logement, mais leur activité ne se limite pas à l’immobilier. Elles peuvent vous accompagner dans bien des domaines: inscriptions des enfants à l’école, découverte de la ville, assurances, etc. Elles peuvent vous aider dans vos recherches, vous donner des conseils et prendre en charge la gestion des démarches administratives associées.

Bon à savoir: les agences de relocations peuvent grandement faciliter votre recherche de logement, surtout dans le contexte de crise du marché immobilier à Genève, mais ces services ont un coût non négligeable.

Les sociétés de cautionnement: la caution selon le modèle assurantiel

Lorsque vous louez un logement, vous devez laisser une caution permettant de couvrir d’éventuels dommages causés au bien ou d’éventuels loyers impayés. Elle est appelée “dépôt de garantie” en France et s’effectue auprès du propriétaire ou de l’agence immobilière. En Suisse, elle se nomme “garantie de loyer” et correspond traditionnellement à 3 mois de loyers (contre un mois voire deux en France). Le montant peut-être bloqué sur un compte bancaire à cet effet, mais cela présente un double inconvénient:

• Pour le propriétaire, car l’argent doit être déposé sur un compte bloqué à la banque et ne pourra être libéré que sur accord des deux parties,

• Pour le locataire, car la caution représente un montant conséquent qui sera bloqué en banque et ne pourra être utilisé à d’autres fins.

Les sociétés de cautionnement proposent une autre solution, sur le modèle de fonctionnement des assurances et sont très répandues en Suisse. La société de cautionnement assure le paiement de la caution en cas de défaut du locataire, en échange de quoi ce dernier paie chaque année une somme forfaitaire à la société. En d’autres termes, au lieu de bloquer l’argent d’une caution que vous pourriez récupérer à la fin du bail, vous payez tous les ans la société de cautionnement qui assumera les frais en cas de prétentions du bailleur.

 

Conclusion

Grâce à cet article, vous connaissez maintenant les différents types de logements proposés à la location à Genève et les différents acteurs du marché de l’immobilier genevois. Ces informations peuvent vous servir de base pour votre projet d’habiter à Genève, en vous orientant vers le type de logement correspondant à votre situation et vers les bons interlocuteurs.

Bon à savoir: il ne suffit pas de trouver un logement à Genève pour vous y installer, vous devez aussi faire un certain nombre de démarches concernant notamment:

• Le permis de travail (il vous faut un permis B ou L si vous habitez à Genève et un permis G si vous êtes frontalier),

• La retraite (composée du premier pilier, du deuxième pilier et du troisième pilier),

• L’assurance maladie (vous pouvez choisir votre assurance maladie si vous êtes frontalier),

• Les impôts (le système n’est pas le même en fonction des cantons et des situations).